在今年的前7个月中，武侯区仅出让了2宗住宅类用地，均位于三环内的太平园片区。而根据成都市公共资源交易服务中心公告，武侯区的土地供应将在本月大量上新。

在8月15日和24日两天，武侯区将共有5宗宅地走上拍卖席。其中，有4宗土地均位于武侯新城，另一宗则位于多年未供地的科华路板块。近日，小全全即对科华路待拍地块进行了实探。

(资料图片仅供参考)

宗地位置：武侯区桂溪乡高攀村7组，棕树村4组

用地面积：合14.2652亩

用地性质：住宅用地

容积率：2.0

起拍楼面地价：17000元/㎡

土地最高限价：19400元/㎡

清水限定房价：33000元/㎡

成品住宅比例：100%

拍卖时间：2023年8月15日14：00

地段难得

区域生活氛围醇熟

宗地位于高攀路西侧，南邻高攀教师苑、西邻泛悦国际。地处南中环内，西靠桐梓林板块，北靠四川大学，东近东湖板块，南靠新南新天地商圈，地段优势明显。

从现场来看，地块部分已经打围，内部地面较为平整，但空地上的临时停车场还未搬迁。

地块实景

宗地所在区域生活氛围浓厚。无论是交通，还是商业、医疗、教育等，城市配套都相当醇熟。

地块四周道路交通完善，宗地周边2公里范围内有地铁1号线、7号线、8号线、18号线四条轨道交通线路。东湖公园及三瓦窑地铁站均在1.5公里范围内；而地铁桐梓林站以及交通枢纽火车南站均在2公里范围内。

宗地西侧的泛悦国际即有大量的街区商业，周边社区底商成熟，东侧街对面即是高攀农贸市场，日常生活便捷。

泛悦国际、农贸市场实景

在1公里范围内，还有王府井购物中心、嘉悦集生活广场等商业中心。此外，宗地距离新南天地商圈仅约2.5公里，可在凯德天府、苏宁广场、凯德广场、宜家家居等商业体体验一站式购物娱乐。

购物中心实景

在教育配套方面，宗地周边500米范围内即有仁智幼儿园、成都市航空路小学、四川省成都市第十二中学；1公里范围内还有锦官新城小学、科华中路小学等学校，教育资源丰富。

学校实景

同时，宗地距离锦江不到300米，锦江沿河绿道以及东湖公园、沙河东篱翠湖公园等生态公园都是日常的休闲之地；1.5公里范围内，有中西医结合医院、四川省肿瘤医院等医院，以及宗地乘坐地铁4站即可达华西第二医院，健康生活就医便捷。

医院实景

整体来看，在“真正”的南中环，同样是极度醇熟的居住板块，相较于省体育馆、玉林、神仙树等，科华路整体的城市界面则相对更新。比如距离地块不远的保利天悦、绿地GIC成都中央广场都是前几年开发打造的改善项目。所以，显而易见，待出让的该宗土地后期所打造的住宅产品，所辐射的的需求人群显然会更广。

科华路超9年未供地

近3年无住宅供应上新

基于开发的周期较早，待出让宗地所在的科华路板块，上一次的土地供应还是2013年底成交的绿地GIC成都中央广场地块，区域宅地相当稀缺。

而自2021年以来，南三环内出让的宅地，主要还是集中于太平园片区，包括越秀、国贸、交投&电建、万科等房企纷纷拿地，可见房企对于南三环内地段价值的看好。

再聚焦于科华路板块的住宅市场。区域内上一次的新房住宅供应还是2019年9月，位于二环路内侧的项目科华388，只有2栋住宅，主力户型122-146㎡，单价2.4-2.9万元/㎡。而据透明房产网最新数据，项目现还剩余10余套房源。

实际上，区域内是还有存量住宅项目的。位于科华南路以西、二环路南侧的项目锦官新城，自1999年开始分期进行开发建设，住宅部分现已建成了东区和西区。但项目东区的北侧地块及南侧地块，均未投入建设。

在2020年8月的一则《成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司建设的锦官新城项目位于武侯区新希望路12号（公告期限：2020年8月24日至2020年9月2日）》公告中显示，项目拟续建锦官新城东区剩余的临航空路的西南地块。地块规划修建2栋28-32F的住宅和1栋3F商业。

不过截至目前，锦官新城东区的临航空路地块尽管已打围，但仍未有丝毫的动工痕迹。可以预见，整个区域短期内都很难有新的住宅供应。

而待出让的该宗土地，体量也仅约14亩，加上容积率仅2.0，后期开发的住宅供应也非常有限。所以，从区域市场的供需现状来看，该宗土地未来所开发的住宅产品很难“愁卖”。只是想要顶着33000元/㎡的住宅清水限价来做产品定价，那么仍需要房企在产品上做出诚意。毕竟，现在是一个拼产品力的市场，要购房者掏钱，就得找准客群的需求。

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